Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa đánh giá, giao dịch đất nền giá rẻ có thể sẽ rơi vào cảnh trầm lắng. Với những lo ngại rủi ro sau vụ Địa ốc Alibaba, nhiều khả năng dòng tiền chảy vào thị trường này sẽ sụt giảm mạnh.
Ông Nghĩa phân tích, sự khác biệt của Địa ốc Alibaba so với phần còn lại của thị trường không chỉ nằm ở hệ thống phân phối đa cấp, bẫy lợi nhuận khủng mà còn đánh vào thị trường ngách rất cá biệt là đất nền siêu rẻ. Những nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp thường bỏ qua thị phần ngách này do biên lợi nhuận không cao trong khi các đơn vị môi giới (phân phối dự án) thường thận trọng khi bán một món hàng pháp lý kém.
Đây là phân khúc đã không còn phổ biến tại TP HCM sau những cơn sốt đất và chỉ xuất hiện ở những khu vực xa xôi, hẻo lánh. Bản chất thị trường đất nền tại Việt Nam, theo ông Nghĩa, vẫn còn lỏng lẻo về mặt pháp lý nên các dự án đạt chuẩn an toàn về điều kiện này thường giá rất cao. Nếu muốn chạm đến nền đất có pháp lý hoàn chỉnh và thương hiệu uy tín tại TP HCM, dòng tiền đầu tư trung bình phải lên đến 2,5-3,5 tỷ đồng một lô. Dù sở hữu bất động sản liền thổ là niềm ước ao của đại đa số người Việt, không phải ai cũng có đủ khả năng tài chính đầu tư nền đất giá trị tại TP HCM.
Những người tiếp cận đất nền siêu rẻ, giá dao động từ 150 triệu đồng đến dưới 500 triệu đồng một nền, được đóng theo tiến độ do Alibaba đặt ra, thường chỉ có khả tăng tài chính hạn hẹp. Đây có thể là dòng tiền tích lũy từ nhiều năm của một cá nhân thậm chí một hộ gia đình ở tỉnh lẻ hoặc ngoại thành TP HCM.
 |
|
Một dự án Alibaba mở bán bị cơ quan chức năng địa phương tiến hành cưỡng chế. Ảnh: Nguyễn Khoa |
Với dòng vốn ít, người mua nền đất là bên yếu thế hơn nên thường ngại đặt ra những đòi hỏi cao về pháp lý nên dễ sập bẫy. Bởi lẽ họ nghĩ tiền nào của ấy hoặc có thể họ thiếu kiến thức do ít va chạm với kênh đầu tư này. Nhu cầu của người nắm trong tay dòng vốn nhỏ rất đơn giản, chỉ cần được đảm bảo đứng tên hợp đồng mua lô đất (dù xa xôi hẻo lánh), được cam kết lợi nhuận hai con số trở lên (mức 20-28% như ở Địa ốc Alibaba là mồi nhử hiệu quả). Tuy nhiên, nhóm khách hàng có dòng vốn hạn hẹp cũng không đủ cơ sở hoặc nghiệp vụ để kiểm chứng, rà soát các cam kết của Địa ốc Alibaba.
Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư mua đất nền giá trị cao (vài tỷ đồng trở lên) thường đòi hỏi chủ đầu tư xuất trình toàn bộ hồ sơ pháp lý của nền đất, các chỉ số quy hoạch, thông tin cụ thể của dự án từ cơ quan quản lý nhà nước. Thậm chí khách hàng còn nắm rõ tình hình hoạt động của chủ đầu tư.
Theo ông Nghĩa, việc chặn vòi bạch tuộc Địa ốc Alibaba sẽ tác động rất ít đến thị trường đất nền TP HCM vốn khan hiếm hàng hóa, lại có giá trị rất cao. Tuy nhiên, những công bố gần đây của cơ quan điều tra chắc chắn sẽ làm gián đoạn, trầm lắng hoặc chững lại thị trường đất nền tỉnh lẻ, có giá siêu rẻ dăm vài trăm triệu đồng một lô.
Chuyên gia này dự báo sau khi các chiêu trò buôn gian bán lận của Alibaba bị lộ tẩy, các dòng vốn nhỏ trước đây thường chảy vào đất nền giá rẻ để săn tìm cơ hội sinh lời khủng giờ đây sẽ chuyển hướng vào kênh an toàn hơn. Khả năng cao nhất là dòng tiền này đi vào kênh gửi tiết kiệm ngân hàng hoặc các kênh đầu tư bán lẻ, bán buôn quy mô nhỏ.
Ông Nghĩa đánh giá sự việc với Alibaba có thể thức tỉnh những người có tư duy đầu tư đất nền quá dễ dãi nhưng ảo tưởng thu về lợi nhuận cao. Đây là lời cảnh báo mạnh mẽ đến người dân và giới đầu tư về thực trạng pháp lý lỏng lẻo của thị trường đất nền. Ngoài ra, vụ việc này cũng là cơ hội để cơ quan quản lý chấn chỉnh lại tính minh bạch của thị trường, tìm ra các công cụ giám sát và bảo vệ người mua đất nền chặt chẽ hơn nữa.
Vũ Lê
