Tại buổi tọa đàm Tìm kiếm giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý chung cư do CafeLand tổ chức, ông Đực mạnh dạn đề xuất và nêu nhiều quan điểm mới mẻ về việc truy thu và quản lý phí bảo trì (tương đương 2% giá trị mỗi căn hộ) hiện nay.
Với kinh nghiệm vận hành 5 chung cư trên địa bàn TP HCM và ghi nhận các thực trạng sử dụng, quản lý quỹ bảo trì nhiều dự án trong 3-5 năm qua, ông Đực nhận xét: “Không ít chung cư đã đổ máu, ầm ĩ chỉ vì quỹ bảo trì, cho thấy tiêu cực nhiều hơn tích cực. Đây lại là khoản tiền rất lớn nên cần xem xét lại cách thu”.
Ông Đực phân tích 3 thực trạng xấu khá phổ biến về quản lý dòng tiền này trong thời gian qua. Thứ nhất, chủ đầu tư giữ quỹ bảo trì và làm ăn bết bát, trên bờ vực phá sản, chưa giao khoản tiền này về cho cư dân vì mất khả năng chi trả. Cũng có chủ đầu tư dùng quỹ bảo trì vào việc riêng, tiêu hết của các hộ dân và gặp khó khăn trong việc hoàn trả.
Thứ hai, chủ đầu tư cố tình trì hoãn hoặc không tổ chức hội nghị nhà chung cư khiến cho tòa nhà chưa có ban quản trị, tức sẽ không có đơn vị đủ pháp nhân và pháp lý tiếp quản quỹ bảo trì. Thứ ba, chính ban quản trị quản lý dòng tiền này chưa đúng quy định, gây thất thoát.
Để tránh lãng phí cũng như bùng nổ những tranh chấp không cần thiết, ông Đực đề xuất không nên thu phí bảo trì trước khi tòa nhà xuống cấp, có thể tính từ năm thứ 3 hoặc thứ 5 trở đi. Nếu có thu nên chia thành nhiều đợt chứ không thu một lần. Bởi lẽ, khoản tiền này trị giá 2% giá trị mỗi căn hộ, tương đương 2% giá trị dự án, có thể lên đến hàng chục tỷ đồng. Nếu gửi tiết kiệm có thể mang về một khoản lãi đáng kể, dễ gây ra những tiêu cực ngoài ý muốn.
 |
|
Cư dân dự án The Harmona đang yêu cầu chủ đầu tư nhanh chóng bàn giao quỹ bảo trì ước tính 18 tỷ đồng cho ban quản trị (đại diện cư dân) quản lý. Ảnh: Vũ Lê |
“Các chung cư do Công ty Đất Lành làm chủ đầu tư đã tiến hành lấy ý kiến cư dân về việc sử dụng quỹ bảo trì như thế nào. Kết quả là mọi người đồng thuận giải pháp hoàn trả khoản tiền này, nhờ vậy tránh những tranh cãi, tranh chấp, thất thoát hay phát sinh tiêu cực”, ông Đực kể.
Theo vị này, cách tính phí bảo trì hiện nay chưa hợp lý. Cụ thể giá trị chung cư được cấu thành từ đất và nhà (công trình trên đất). Phí bảo trì công trình chỉ là khoản phí phục vụ cho phần nhà, nếu tính đúng thì phí này chỉ bằng 2% trên đơn giá xây dựng chứ không nên tính 2% trên tổng giá bán chung cư.
Ghi nhận của VnExpress, thực trạng tranh chấp chung cư liên quan đến việc bàn giao và quản lý quỹ bảo trì đang khá phổ biến tại nhiều dự án phân bổ khắp Sài Gòn. Mới đây nhất, trong những ngày cuối tháng 6, khi sự cố chung cư The Harmona bị ngân hàng siết nợ vừa tạm lắng, vấn đề tiếp quản phí bảo trì tòa nhà này (ước tính 18 tỷ đồng) lại được xới lên.
Trưởng ban Quản trị chung cư The Harmona (quận Tân Bình), Bùi Hữu Thuận cho hay, từ tháng 3/2016 đến nay, mặc dù đã nhiều lần yêu cầu chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì nhưng đều không được phản hồi. Thời gian qua, ban quản trị đã có công văn gửi đến UBND phường, quận và cấp thành phố để phản ánh tình trạng chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ bảo trì theo đúng quy định pháp luật, nhưng sự việc chưa được giải quyết.
Cục phó Cục quản lý nhà Bộ Xây dựng, Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, phí bảo trì là tiền của cư dân đóng phục vụ cho việc bảo dưỡng công trình sau khi hết thời hạn bảo hành. Việc thu quỹ bảo trì trước hay sau có thể tùy thuộc vào thời điểm dự án bàn giao các quy định về quỹ bảo trì đã ra đời hay chưa.
Ông Khởi cho rằng trên thị trường vẫn có rất nhiều chủ đầu tư làm ăn uy tín, tuân thủ nghiêm túc các quy định về việc thu, quản lý và bàn giao quỹ bảo trì. Ông cũng thừa nhận có không ít chủ đầu tư chỉ làm một dự án xong là “biến” và có trường hợp doanh nghiệp lạm dụng quỹ bảo trì vào việc riêng.
Tuy nhiên, theo ông Khởi, đề xuất của ông Đực về việc không thu phí bảo trì hoặc trả lại quỹ này cho từng hộ dân là sai luật, vì xét cho cùng, khoản tiền này sẽ thật sự cần thiết để bảo dưỡng tòa nhà trong 3-5 năm tới. “Tôi không nói Thông tư 02 ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư là hoàn hảo, nhưng văn bản này đã quy định rõ quy chế chi tiêu quỹ bảo trì”, ông nói.
Về việc bàn giao quỹ bảo trì, nếu ban quản trị gặp khó khăn vì chủ đầu tư không hợp tác thì có thể liên hệ UBND địa phương (phường, quận, tỉnh, thành phố) để được giải quyết. Theo ông Khởi, có những tranh chấp nhà chung cư không nhất thiết vấn đề nào cũng dùng đến luật pháp mà cần đến sự can thiệp của cộng đồng để tìm ra giải pháp.
Theo Luật Nhà ở sửa đổi và Thông tư 02 về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành, chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng khoản tiền phí bảo trì (bảo dưỡng tòa nhà sau khi hết thời gian bảo hành) trị giá 2% giá trị căn hộ. Khoản phí này được thu trước khi khách hàng nhận nhà. Chủ đầu tư quản lý quỹ bảo trì cho đến khi đã bầu ra ban quản trị, doanh nghiệp phải bàn giao quỹ cho đại diện của cư dân quản lý.
Vũ Lê
