Mô hình huy động vốn đem lại IRR vượt trội
Trong một hội thảo mới đây, chuyên gia tài chính – ngân hàng Cấn Văn Lực cho rằng ngành bất động sản thiếu vốn trung, dài hạn do kênh huy động từ thị trường chứng khoán còn hạn chế; chưa có công cụ, sản phẩm tài chính hiện đại, tính liên thông giữa thị trường tài chính và bất động sản chưa cao. Hoạt động của ngành này vẫn chủ yếu phụ thuộc vào nguốn vốn vay từ ngân hàng.
Đặc điểm chung là vậy nhưng trên thực tế, nhiều doanh nghiệp đã có cách thức xoay chuyển nguồn vốn khá linh hoạt bằng cách huy động trái phiếu, thực hiện mua bán sáp nhập (M&A), phát hành cổ phiếu tăng vốn,… Một số khác lại tìm kiếm sự hợp tác từ các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài trong việc phát triển dự án, điển hình như CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HoSE: AGG).
Ngay từ năm 2015, An Gia đã áp dụng mô hình đầu tư huy động vốn cho dự án với nhiều đối tác, cùng thực hiện góp vốn vào công ty holding theo nguyên tắc: An Gia góp 20% và đối tác góp 80% nhu cầu vốn của dự án. Vốn góp của công ty holding được chia thành 2 loại cổ phần: cổ phần phổ thông (là căn cứ để phân chia lợi nhuận và có quyền biểu quyết) và cổ phần ưu đãi hoàn lại.
Cấu trúc đầu tư dự án của An Gia, ngoài ra công ty còn thu thêm khoảng 2 – 3% trên tổng doanh thu của mỗi dự án. Nguồn: AGG
An Gia nắm khoảng 50,1% cổ phần phổ thông (tùy từng dự án nhưng luôn lớn hơn 50%) và 20% cổ phần ưu đãi hoàn lại. Các đối tác khác nắm 49,9% cổ phần phổ thông và 80% cổ phần ưu đãi hoàn lại. Công ty holding này sẽ lập công ty thuộc sở hữu 100% vốn, trở thành chủ đầu tư và sở hữu trực tiếp dự án.
Theo đó, An Gia chỉ cần bỏ 20% số vốn trong từng dự án nhưng thu về 50,1% lợi nhuận sau thuế, sau khi đã hoàn trả cổ phần ưu đãi cho các bên. Ngoài ra, An Gia sẽ thu thêm 2 – 3% tổng doanh thu của dự án, do An Gia sẽ phụ trách toàn bộ các khâu từ mua dự án, thực hiện pháp lý, triển khai xây dựng, bán hàng và hậu mãi.
So sánh với các dự án An Gia tự triển khai, tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự án hợp tác đầu tư cao hơn rất nhiều. Với dự án Riverside và Skyline do An Gia hợp tác cùng Creed Group tại quận 7, TP.HCM, IRR đạt lần lượt 127% và 160%. Trong khi đó, An Gia tự triển khai The Garden (Tân Phú, TP.HCM) và The Star (Bình Tân) chỉ đạt IRR là 45%.
Một số dự án An Gia đã triển khai và hiệu quả đầu tư. Nguồn: AGG
Nguyên nhân Creed Group rút vốn cổ phần và sự đồng hành của “những người bạn”
Đối tác đi cùng An Gia từ những ngày đầu tiên áp dụng mô hình đầu tư đặc biệt này là Creed Group. Ông Yamaguchi Masakazu, người đại diện phần vốn của Creed Group nói rằng điểm thu hút của An Gia từ năm 2015 là thiết kế dự án đẹp, đem lại sự hài lòng so với các sản phẩm cùng phân khúc. Do đó, chỉ sau 2 tháng, quỹ này đã quyết định đầu tư vào An Gia và đồng hành đến nay. Creed Group cũng thừa nhận khi mới đầu tư, An Gia là một doanh nghiệp nhỏ nên quỹ muốn rót vốn để công ty có thể nhanh chóng mua thêm nhiều dự án.
Đại diện Creed Group (ngoài cùng bên trái) tại sự kiện An Gia Investor Day ngày 26/11
Nói rõ hơn về khoản rót vốn này, đại diện An Gia nêu cụ thể năm 2015, vốn điều lệ công ty chỉ 100 tỷ đồng. Creed Group cam kết giải ngân 200 triệu USD cho An Gia nhưng với mô hình đầu tư trên, công ty hoàn toàn không có tiền để tham gia góp vốn. Do đó, một nhà đầu tư lớn cùng Creed Group đã quyết định đầu tư 4 triệu USD dưới dạng trái phiếu chuyển đổi để An Gia có tiền góp vốn đầu tư vào một số dự án như Skyline, Riverside.
Mặt khác, khi đầu tư vào trái phiếu chuyển đổi, Creed Group đã khẳng định không đầu tư cổ phiếu mà đơn thuần đầu tư vào dự án. Tuy nhiên, họ sẽ hỗ trợ và An Gia phải cam kết trở thành công ty đại chúng, niêm yết để quỹ Nhật thoái vốn. Sau khi đến hạn thoái vốn theo kế hoạch đầu tư ban đầu và đạt được tỷ suất lợi nhuận vượt kỳ vọng, Creed Group tiến hành bán cổ phần sở hữu tại An Gia.
Cũng theo đại diện An Gia, khi niêm yết cổ phiếu lên HoSE ngày 9/1/2020, An Gia đã trở thành công ty đại chúng, nhiều quỹ khác nhau sẽ đầu tư vào An Gia nhưng có được nhà đầu tư chiến lược đồng hành trong dự án thì khó hơn nhiều, nhất là với mô hình đầu tư trên. Do đó, việc Creed cam kết vẫn đồng hành với An Gia trong tất cả các dự án sắp được triển khai mới thực sự quan trọng.
Dự án Westgate tọa lạc tại trung tâm hành chính Tây Sài Gòn
Ý thức được vai trò của nhà đầu tư chiến lược dự án, An Gia trong các năm qua cũng nhân rộng mô hình huy động vốn với các đối tác như Actis, Hoosiers, Newtecons, Ricons,… Cụ thể, Hoosiers, Creed Group cùng An Gia phát triển dự án River Panorama 1,2 (quận 7, TP.HCM); Riland và Creed Group góp vốn đầu tư vào Westgate (Bình Chánh, TP.HCM); Newtecons và Creed Group góp vốn phát triển The Sóng (TP.Vũng Tàu) …
Đại diện An Gia kỳ vọng với “những người bạn” này, trong 5 năm tới, công ty sẽ có khoảng 4.500 sản phẩm bàn giao từ nhiều dự án. Tổng doanh thu mục tiêu cả giai đoạn 2021 – 2025 đạt 50.210 tỷ đồng, LNST dự kiến thu về hơn 6.650 tỷ đồng. Đồng thời, tận dụng tiềm lực tài chính từ các đối tác, An Gia sẽ tiếp tục mở rộng quỹ đất hàng năm với nguồn vốn khoảng 5.000 tỷ đồng ở các khu vực như TP.HCM, Bình Dương, Bình Chánh, Long An…
